疫起(qǐ)謀對(duì)策2｜各優秀房企高管群策群力研讨成(chéng)果發(fā)布！

疫起(qǐ)謀對(duì)策2｜各優秀房企高管群策群力研讨成(chéng)果發(fā)布！

原創：盧衛東百銳學(xué)堂

2020年的疫情給房地産當頭一棒，售樓處關閉、回款受挫、工地停工、拿地暫緩，房企危機四伏。

在市場急凍的情況下，盡管一些地方政府已經(jīng)推出靈活應對(duì)政策，但此時(shí)投資拿地仍需要資金沉澱，房企正面(miàn)臨著(zhe)降杠杆與加快資金周轉的考驗。面(miàn)對(duì)突如其來的疫情，對(duì)房企投資而言，機會(huì)在哪裡(lǐ)，又該如何布局？

2月21日，百銳又邀請了國(guó)内一批優秀房企投資總、金融高管及律所合夥人，就(jiù)“疫情對(duì)房企投資機會(huì)的影響與對(duì)策”主題，展開(kāi)了2.5小時(shí)的群策群力研讨。本次研讨會(huì)彙聚多位行業精英，觀點多元、讨論激烈、成(chéng)果豐碩，非常具有啓發(fā)與指導性。

參與線上研讨會(huì)的企業有（排名不分先後(hòu)）：金茂、藍光、中國(guó)電建、合生創展、平安不動産、光大證券、盈科律所、中科創城市更新等。

根據行業和企業實際情況，各位專家從政策、金融、法律層面(miàn)就(jiù)疫情對(duì)企業投資的影響、政府供地策略調整、企業收并購機會(huì)及投資策略調整等進(jìn)行了全面(miàn)的研讨。專家觀點鮮明，内容充實，并爲企業應對(duì)疫情，提供了具體的投資策略及風險防控措施，幫助企業轉危爲機。

下面(miàn)就(jiù)2月21日研讨成(chéng)果内容整理如下，供業界參考。

1、疫情對(duì)企業投資的影響及應對(duì)策略

1.1疫情對(duì)房地産資金沖擊面(miàn)較大。行業整個的銷售回款在2月份很低，從而投資受到非常大的影響。當前一些企業已階段性暫停拿地。

1.2 目前資金管控或者流動性管理是企業的重中之重。進(jìn)入到2月中下旬以後(hòu)，企業的現金流已慢慢出現問題。目前生存問題要遠大于後(hòu)期發(fā)展問題，解決現金流問題是解決企業生存問題，這(zhè)需要企業引起(qǐ)重視。

1.3 現金流較好(hǎo)的企業將(jiāng)有拿地優勢。具備現金儲備優勢、資金管理優勢的企業，在做中長(cháng)期布局的時(shí)候，有機會(huì)進(jìn)行大量的土地儲備。

1.4 資金管控上大量加杠杆的企業，會(huì)錯失一些投資機會(huì)。大量加杠杆的企業面(miàn)對(duì)償債壓力，需降價賣房回籠現金。投資層面(miàn)上，這(zhè)些企業失去了一個換擋的機會(huì)，也失去了曆史布局的機會(huì)。

1.5 這(zhè)次的疫情是行業洗牌的關鍵時(shí)間點。從中長(cháng)期來看，疫情也許是房地産行業繼續分化的一個重要轉折點，房地産行業最後(hòu)會(huì)形成(chéng)幾家大的寡頭，再加一些相對(duì)比較精細化的開(kāi)發(fā)商、生産商的格局。

2、政府供地變化的影響及應對(duì)策略

2.1 政府對(duì)房地産調控呈現放松趨勢。除了北京、上海、深圳等龍頭性城市，國(guó)家會(huì)重點監控之外，其他城市本著(zhe)“因城施策”的政策導向(xiàng)，會(huì)進(jìn)行階段性放松。但是，始終要”堅持房住不炒“的原則沒(méi)有改變。

2.2 當前土拍市場呈現出兩(liǎng)種(zhǒng)變化，第一是供地非常少，第二是競争非常激烈。

2.3 二、三季度，企業將(jiāng)可能(néng)有更多拿地機會(huì)。受疫情的影響，一方面(miàn)，政府在短期之内稅收減少，資金流會(huì)緊張；另一方面(miàn)，一季度政府忙于抗疫，土地供應基本暫停。一旦疫情得到緩解，政府很可能(néng)會(huì)在二、三季度大量供地，這(zhè)對(duì)于房企而言是拿地的好(hǎo)時(shí)機。

2.4 企業拿地分化加劇。若二、三季度爲拿地的窗口期，隻有現金流充裕的頭部企業，才有能(néng)力大範圍以較低的價格進(jìn)行土地儲備，這(zhè)將(jiāng)導緻頭部企業跟中小企業進(jìn)一步分化。

2.5 疫情對(duì)政府中長(cháng)期供地的影響相對(duì)較小。除了政府受财政壓力，會(huì)階段性大量供地之外，明後(hòu)年，政府還(hái)是會(huì)按照中長(cháng)期的規劃，有節奏的進(jìn)行土地供應。

3、企業收并購的現狀及機會(huì)

3.1 在前幾年的收并購大年裡(lǐ)，企業的收并購大部分以項目級呈現。從2015年的下半年開(kāi)始到2017年是收并購的大年，企業主要以項目級的收購爲主，收并購以單體項目、單個地塊或者一兩(liǎng)塊地組合的形式出現。

3.2 近兩(liǎng)年出現企業級或者資産包級的并購機會(huì)，疫情會(huì)進(jìn)一步引發(fā)企業級并購。2019年以後(hòu)至2020年，收并購的形式與之前有所不同。現金流困難的開(kāi)發(fā)商會(huì)把部分項目拿出來引進(jìn)戰略投資者，賣一部分股權，而不單單是賣項目；而公司整體運營較差的企業，會(huì)被(bèi)大型企業收購，出現一些企業級的收并購。

3.3 2020年收并購機會(huì)及考驗。

3.3.1 2020年收并購機會(huì)。2020年現金流儲備比較充足的的企業，通過(guò)收并購會(huì)帶來較快的增長(cháng)。

3.3.2 2020年收并購考驗。前幾年好(hǎo)的項目都(dōu)已經(jīng)被(bèi)收購，如今項目風險較多。

3.3.2.1.面(miàn)對(duì)疫情影響，企業首先需解決各類項目（招拍挂、收并購、勾地）的配置問題，其次是各個企業的運作如何落地。

3.3.2.2. 如何去隔離收并購風險，然後(hòu)穩定地抓取并購收益和機會(huì)，這(zhè)就(jiù)考驗領導層選擇的眼光，同時(shí)也考驗投資、财務、法務在操作層面(miàn)的能(néng)力。

3.4 收并購層面(miàn)存在的法律風險。

3.4.1. 盡調難以開(kāi)展，項目周期較長(cháng)。受疫情影響，盡調工作部分被(bèi)擱置，從而拉長(cháng)了整個項目周期。

3.4.2. 隐形的債務增加。企業以往或正在發(fā)生的隐形債務難以在盡調的時(shí)候全面(miàn)排查，而且并購項目除了盡調之外，也考驗公司實控人個人信譽。

3.4.3. 現有債務錯綜複雜。如并購的企業可能(néng)存在對(duì)外擔保，從而引發(fā)訴訟等法律糾紛。

3.4.4. 項目可能(néng)存在違約，成(chéng)本增加。疫情雖然被(bèi)定義爲不可抗力，但是合同中對(duì)節點及進(jìn)度的要求沒(méi)有變更，會(huì)形成(chéng)債務違約，增加成(chéng)本。

3.5 通過(guò)破産重組拿地，對(duì)企業而言是一個機會(huì)。

3.5.1. 重組市場的債權具備司法保護，能(néng)夠對(duì)房企項目的債務把控風險。

3.5.2. 重組市場拿地估值較低。重組市場的項目首先按照預期估算價值，再按清算法去做測算，導緻公司估值較低。

3.5.3. 重組市場時(shí)間成(chéng)本低。司法程序對(duì)時(shí)間的要求較爲嚴苛，降低企業重組的時(shí)間周期，整體上企業時(shí)間成(chéng)本有所降低。

3.6 投資總獲取信息的渠道(dào)尤爲關鍵。收并購相較以往機會(huì)變少，這(zhè)一輪收并購除了考驗大家的技術關口、法務的風險把控、财務隐性的負債風險把控之外，更考驗大家資源的尋找能(néng)力，比如：有些實業企業可能(néng)也會(huì)有土地資源放出。

4、企業投資策略的調整

4.1 投資策略的調整需要觀察疫情的發(fā)展及國(guó)家經(jīng)濟目标的确定。由于疫情的不确定性，社會(huì)經(jīng)濟發(fā)展的目标任務可能(néng)會(huì)發(fā)生調整，企業的投資策略也需要随之調整。國(guó)家GDP增長(cháng)目标，延後(hòu)的兩(liǎng)會(huì)上是否調整，需要企業投資部門關注。

4.2 頭部企業用線性投資方式來進(jìn)行投資布局和投資管理。疫情是一個短期的沖擊，不至于讓大家去賭某一個城市、某一個片區或者某一種(zhǒng)投資方式；對(duì)于頭部企業建議保持線性投資，不要去玩賭博模式的投資。

4.3 對(duì)于實力較弱的民營企業，前期暫停投資，待疫情結束後(hòu)，再觀察時(shí)機。民營企業抗風險能(néng)力較弱，對(duì)于未來的不确定性，穩字當頭。

4.4 投資方式的比例上，招拍挂、勾地、收并購幾種(zhǒng)模式同步進(jìn)行。

4.4.1. 如果二、三季度政府出現了大量供地，企業資金和精力可以向(xiàng)招拍挂去傾斜。

4.4.2. 城市更新是一個長(cháng)期的事(shì)情，當前仍然不能(néng)放松。

4.4.3. 若收并購在短期之内或者中短期内，湧現出大量良好(hǎo)機會(huì)，資源可以向(xiàng)收并購傾斜。

4.5 投資結構上控制風險，降低負債。重新調整戰略，在盡量确保增長(cháng)目标的同時(shí)需要控制風險，降低整體的負債水平。

4.6 投資策略上堅持核心區域。四五線城市已經(jīng)失去投資機會(huì)，區域需布局核心區域，如：大灣區、長(cháng)三角區域、京津冀區域、環渤海區域、成(chéng)都(dōu)、重慶、武漢等。

4.7 企業投資需關注改善性需求。企業投資需關注城市人口基數、年齡比例、人均居住面(miàn)積指标，并且受到疫情影響，人們對(duì)房屋的居住屬性將(jiāng)重新思考，企業後(hòu)期可以選取更多改善型産品進(jìn)行投資。

4.8 2020年，正是企業修煉内功的時(shí)候。2020年，企業需緊張起(qǐ)來，做好(hǎo)産品，做好(hǎo)真正經(jīng)營性的現金流，做好(hǎo)投資标準。對(duì)城市的判斷及理解，需強大的資源整合能(néng)力、項目運營能(néng)力，以及管理層團隊和後(hòu)備人才。

5、新興業态投資機會(huì)

5.1 康養産業面(miàn)臨投資機會(huì)。

5.1.1. 康養産業到了窗口期。首先，疫情讓國(guó)家及人民發(fā)現當前醫療資源的匮乏，後(hòu)期國(guó)家可能(néng)會(huì)加大對(duì)醫療産業的扶持；其次，60年代的嬰兒潮快退休了，并且他們具備一定的經(jīng)濟能(néng)力，對(duì)醫藥資源依賴程度高。綜上，支持醫療産業既是發(fā)展民生，同時(shí)也是發(fā)展經(jīng)濟的手段；企業可以聯合醫療資源，做健康産業地産。當前商業地産損失較重，而康養産業面(miàn)臨機會(huì)，對(duì)企業而言，這(zhè)不過(guò)是把一個籃子的雞蛋放在另外一個籃子而已。

5.1.2. 對(duì)于康養産業現金流的問題，需要依靠部分項目銷售，再加上後(hòu)期運營，相互結合來平衡。雖然康養産業的龍頭是醫院，但是主要也是通過(guò)住宅來回流現金流。醫院抵押可以融資，但是解決不了企業現金流的問題，也解決不了企業的長(cháng)期發(fā)展問題。

5.2 工業物業抗風險能(néng)力強，具備投資機會(huì)。一些新興的業态，比如物流、高标的倉儲工業物業，在疫情期間表現較好(hǎo)，平時(shí)收益率不如傳統物業高，但抗風險能(néng)力比較強。對(duì)地産公司而言，拓展了企業投資不動産的思路。

6、金融體系和房地産體系相互作用與協同的影響及應對(duì)策略

6.1 融資工作放在首位。現金流來源主要有兩(liǎng)個方面(miàn)：企業融資和銷售回款。當前銷售受到抑制，而融資就(jiù)決定了企業活多久及活的質量。

6.2 宏觀利率放松，監管機構對(duì)融資有所放松，企業需抓住融資窗口期。目前監管機構包括證監體系、銀監體系、交易商協會(huì)對(duì)地産融資都(dōu)有一定程度的放開(kāi)。而且，在中短期之内，銀根可能(néng)相對(duì)比較放松，這(zhè)個時(shí)候企業可以積極開(kāi)展債券類、資産證券化産品的融資，囤積資金。比如：2015年一些房企借助國(guó)家金融政策支持，做了3～5年的融資，有充裕的現金，有效地把握了2015、2016年的發(fā)展機會(huì)。

6.3 非标準融資不會(huì)大幅度放開(kāi)。表外融資或者高利貸這(zhè)種(zhǒng)非标融資在基金業協會(huì)、銀監會(huì)、證監會(huì)端口不會(huì)放開(kāi)或者大幅度放水。

6.4 标準化融資可能(néng)迎來利好(hǎo)。開(kāi)發(fā)貸、并購貸等标準化融資，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，未來可能(néng)會(huì)有一定的利好(hǎo)。

6.5 不動産商業融資情況可能(néng)牽動全鏈條。疫情對(duì)寫字樓、零售、酒店影響的強度非常大。開(kāi)發(fā)商響應國(guó)家号召減免租金，但是如果物業做了CMBS或者REITS産品，對(duì)投資人而言是一種(zhǒng)損害，并且影響後(hòu)續的交易結構，然後(hòu)會(huì)觸發(fā)一系列的增信事(shì)件。

6.6 醫療證券化在國(guó)内目前沒(méi)有發(fā)展起(qǐ)來。在國(guó)外醫療和養老産業是比較适合證券化的一個資産。而國(guó)内發(fā)展受限主要原因如下：

6.6.1. 中國(guó)政府對(duì)醫療資源的壟斷，導緻企業難以進(jìn)入。中國(guó)醫療資源主要是公立醫院，企業介入較少，并且一些有中國(guó)特色的條件也卡住了市場化工具對(duì)接模式。

6.6.2. 公立醫院籌建，政府審批手續繁瑣。公立醫院需要一系列相關政府手續的批準。

6.6.3. 公立醫院現金流較爲充裕，無需證券化操作。除了醫保部分以外，病人大部分是用現金直接結算的方式，所以醫院現金流比較充裕，跟地産公司加杠杆運營的模式有所不一樣(yàng)。

6.6.4. 中國(guó)投資人更偏好(hǎo)于中短期投資策略。中國(guó)投資人更加偏好(hǎo)中短期5年以下或者5年左右的投資的産品。當前CMBS或者REITS的産品，雖然最終設計的期限18年或者12年，但在做産品的時(shí)候，産品設計是3+3+3+3的模式。

7、疫情對(duì)城市更新的影響及當前困境

7.1 疫情對(duì)于城市更新影響不大。城市更新屬于一級土地開(kāi)發(fā)，周期較長(cháng)，疫情的影響是政府挂牌的時(shí)間、報批報建手續的時(shí)間，但總體而言，沒(méi)有太多影響。

7.2 城市更新适用中長(cháng)期投資。城市更新兩(liǎng)到三年才能(néng)見到收獲，當前不管去跟政府用文旅概念勾地，還(hái)是用産業概念去勾地，仍然有必要去開(kāi)展相應工作。城市更新的布局，可以穿越投資周期獲取更大的回報率。

7.3 城市更新困境。

7.3.1. 由于政策限制，城市更新現金流較難平衡。政府對(duì)土地屬性、銷售和融資的條件限制較多，導緻很多商業地産沒(méi)有辦法證券化，城市更新現金流平衡較爲困難。但是，通過(guò)跟保險公司做訂單，對(duì)公司資金流回款和整體現金平衡會(huì)有所幫助。

7.3.2. 城市更新實操較困難。城市更新是以小博大、可快可慢、可長(cháng)可短的一個綜合性投資。城市更新前端需要大量資金投入，中後(hòu)期需要國(guó)企或頭部企業品牌及資源投入，而且整個項目需熟悉當地特色且接地氣的操作團隊來進(jìn)行運營，整體操作難度較大。

每一次危機過(guò)後(hòu)，都(dōu)會(huì)導緻新變化、帶來新機遇，誰能(néng)抓住這(zhè)個機會(huì)，誰就(jiù)能(néng)逆勢而上。房地産行業面(miàn)臨著(zhe)巨大的不确定性與挑戰，我們沒(méi)有退路，唯有奮力前行。

冬天已經(jīng)過(guò)去，春天悄然來臨。一切負面(miàn)事(shì)件、壓力和挑戰，都(dōu)是讓我們崛起(qǐ)的機會(huì)。